Corrado Tumaini

Quando? Perché? Chi?

È importante valutare attentamente la congruità ambientale degli immobili in fase di acquisto poiché “il proprietario di un’area è tenuto a intervenire per rimuovere la fonte del danno ambientale o del rischio per la salute pubblica, qualora chi ha cagionato il danno (o il rischio) non provveda direttamente”. Tra i casi più comuni, il rimando va, per esempio, all’acquisto di immobili all’incanto o da ditte che hanno cessato l’attività, i cui rappresentanti legali sono sostanzialmente irreperibili.

È quindi indubbiamente opportuno, anche tra soggetti privati, che qualunque operazione volta all’acquisto di un’area sia subordinata alla presentazione di una certificazione ambientale dell’area da parte del soggetto venditore. Richiedere da subito la certificazione ambientale di un’area comporta infatti costi › limitati, mentre provvedere in seguito alla eventuale bonifica › di un sito può determinare, per il nuovo proprietario, problemi non preventivati, che nei casi estremi possono diventare fatali se i costi › di intervento superano il valore dell’immobile.

La buona conoscenza dello stato di qualità ambientale dell’area concorre quindi in primis a determinarne il reale valore commerciale[1]. Permette inoltre all’acquirente di valutare l’opportunità di assumere direttamente l’onere degli interventi (che non implicano solo costi › computabili ma anche quelli derivabili dai tempi più o meno lunghi per poter disporre definitivamente di immobili od aree, oltre che dal dispendio di energie, di attenzione e di immagine) e di dettare le formule più idonee per l’assunzione dei rischi (si pensi all’alea di rischio per formule usuali inserite nei contratti di compravendita, del tipo “visto e piaciuto”).

La necessità di provvedere alla caratterizzazione ambientale ed ai successivi, eventuali, interventi di bonifica › o di messa in sicurezza di un sito si manifesta quando sia accertata la presenza di inquinanti in concentrazioni nei terreni e/o nelle acque superiori a concentrazioni soglia definite, rispettivamente, da tabelle normative (soglia di contaminazione) e analisi di rischio sito specifiche (soglia di rischio).

Per quanto riguarda le procedure da seguire, i problemi sorgono generalmente dalla interpretazione delle normative, che possono essere modellate su obiettivi di salute pubblica (riflessi sul campo sanitario) come di salvaguardia ambientale (gestione delle risorse). Altri aspetti critici di gestione, che non devono restare sottaciuti, sono la ricerca del consenso e le possibili ripercussioni della divulgazione delle notizie attraverso i media, spesso causa dell’acutizzarsi della “tensione” attorno al caso, con le conseguenze che non sono difficili da immaginare.

In questo momento, l’ organizzazione › della normativa in materia ambientale, già di per sé complessa, sta transitando da un progetto (non riuscito) di codificazione a uno (tutto da valutare nell’efficacia) di riforma, entrambi però attingenti sempre lo stesso materiale di base. Un’ulteriore alimentazione alla “fluidità” del momento deriva dalla sovrapposizione degli effetti amministrativi e burocratici delle normative locali di attuazione che, peraltro, rischiano di risultare obsolete ancor prima della loro applicazione, superate dalle modifiche ed integrazioni degli interventi legislativi di ricomposizione di ordine nazionale.

L’impianto normativo che disciplina la materia “ bonifica › dei siti contaminati ›” è strutturato sul Titolo V della Parte Quarta del D.Lgs. n. 152/2006 (cd ”Codice dell’ ambiente ›”), che indica il processo di caratterizzazione composto da sei fasi conseguenti[2]:

1) ricostruzione storica delle attività produttive svolte sul sito,

2) elaborazione del intuizione ›.jpg" rel="lightbox" title="Modello Concettuale" class="ctags"> intuizione ›.jpg" alt="Sezione sottile di roccia vulcanica, 1987"> modello concettuale › Preliminare e predisposizione di un piano di indagini › ambientali (alias Piano di investigazione iniziale di cui al D.M. n. 471/99),

3) esecuzione del piano di indagini › e delle eventuali indagini › integrative,

4) elaborazione dei risultati delle indagini › eseguite e rappresentazione dello stato di contaminazione del suolo del sottosuolo e delle acque sotterranee ›,

5) elaborazione del intuizione ›.jpg" rel="lightbox" title="Modello Concettuale" class="ctags"> intuizione ›.jpg" alt="Sezione sottile di roccia vulcanica, 1987"> modello concettuale › Definitivo,

6) identificazione dei livelli di concentrazione residua accettabili – sui quali impostare gli eventuali interventi di messa in sicurezza e/o bonifica › che si rendessero necessari a seguito dell’analisi di rischio – calcolati mediante analisi di rischio eseguita secondo i criteri dell’Allegato 1 al medesimo Titolo V del Decreto Legislativo”.

Nel paragrafo conclusivo dell’Allegato 2 si rimarca inoltre che “[…] la Caratterizzazione del sito si riterrà conclusa con la definizione da parte del Proponente e l’approvazione da parte delle Autorità competenti, dei livelli di concentrazione residua accettabili nel terreno e nelle acque sotterranee › mediante l’applicazione dell’analisi di rischio secondo quanto previsto dall’Allegato 1”.

In realtà, la caratterizzazione del sito inizia con l’indagine preliminare che rappresenta il momento più importante (con la definizione degli obiettivi di bonifica ›) dell’intero processo, poiché imprime il carattere › di fondo del procedimento trasferendo i risultati delle prime indagini › nel intuizione ›.jpg" rel="lightbox" title="Modello Concettuale" class="ctags"> intuizione ›.jpg" alt="Sezione sottile di roccia vulcanica, 1987"> modello concettuale › Preliminare.

Nel dettare le procedure operative ed amministrative, la normativa attuale ricalca l’impostazione del precedente D.Lgs. n. 22/1997 (cd. “Decreto Ronchi”), nel senso che inquadra ancora il problema “sito contaminato” in una cruda atmosfera di emergenza ambientale (incidente, dolo). Di fatto, moltissimi casi hanno origine nella necessità di disporre del pieno possesso di un’area e di ottemperare alle pratiche amministrative in materia di salubrità delle aree in riconversione o di presentazione di Denunce di Inizio Attività per modifiche in siti industriali, ai sensi dei Regolamenti Locali d’igiene e dei Regolamenti Edilizi.

Quindi, uno dei procedimenti più comuni non segue il percorso:

· incidente/scoperta – denuncia/comunicazione – indagine preliminare – caratterizzazione

ma :

· verifica della salubrità del sito – comunicazione – caratterizzazione.

Se sussiste un problema di certificazione (o autocertificazione) di salubrità del sito ai sensi del RLI e/o RE, l’inizio procedura è semplice: deve essere contattato il dipartimento ARPA territorialmente competente e presentato un piano di indagine; le attività di campo saranno quindi svolte con il presidio dell’Agenzia.. Se invece si tratta di un’indagine conoscitiva (audit o due diligence) a sostegno di una trattativa tra privati il piano di intervento deve essere progettato e valutato con prudenza poiché le indagini › in sito possono risultare invasive (scavi, demolizioni, prove nei materiali) e alterare irreversibilmente lo stato originario dei luoghi, provocando, a posteriori, relazioni difficili con le strutture di presidio territoriale.

Va rilevato che i limiti alla libertà individuale nel porre in essere autonomamente indagini › mirate alla definizione dello stato di qualità ambientale del sottosuolo (terreni ed acque) non sono affatto indeboliti dal passaggio inserito al punto 2 dell’Art. 245 che recita: “È comunque riconosciuta al proprietario o ad altro soggetto interessato la facoltà di intervenire in qualunque momento volontariamente per la realizzazione degli interventi […]”, perché tale disposizione è riferita unicamente al passaggio precedente in merito alla identificazione del soggetto responsabile ed è comunque una facoltà riconosciuta solo dopo il rilevamento della situazione di criticità ambientale.

Poiché il nostro continua ad essere un Paese difficile, decidere se e come agire in autonomia è il primo quesito da porsi nell’intraprendere un’attività di indagine.

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[1] Valore reale dell’area = valore immobiliare – costo di bonifica › – minor valore per alea di rischio + appetibilità del sito[2] Allegato 2 al Titolo V, Parta quarta, del D.Lgs. n. 152/2006.